투기과열지구 조정대상지역 규제 해제로 달라지는 것

 

서울, 과천, 성남, 하남, 광명을 제외한 전 지역에 대해 부동산 규제지역이라는 제한이 해제됩니다. 고금리로 인한 부동산 시장 정체에 따른 규제지역 해제 정책으로 투기과열지구 9곳 조정대상지역 31곳이 부동산 규제가 해제됩니다. 

 

투기과열지구 해제로 달라지는 것

 

주거정책심의위원회는 우리나라에서 집값이 가장 비싼 서울의 경우에는 투기과열 지구 및 조정대상지역으로 유지하되 경기도는 과천, 성남, 하남, 광명을 제외하고는 모두 부동산 규제를 해제하기로 했습니다. 서울의 주거비를 감당하지 못해 경기도로 나가 서울로 출퇴근하는 불편함을 겪는 시민들에게 경기도까지 규제하게 되면 너무한 처사였다고 할 수 있죠. 부동산 규제지역 해제는 2022년 11월 14일 0시를 기해 효력이 발생합니다.

 

서울시 투기지역과 투기과열지구

 

부동산 규제 지역으로부터 해제된다면 부동산 매매에 큰 영향을 미치는 대출 및 세제, 청약에 대한 규제가 완화되고 전매제한이라는 강력한 구속력이 완화되며 주택 매매가 다시 활성화될 것으로 기대하고 있는데요. 이번 시간에는 투기과열지구 및 조정대상지역이라는 규제 해제로 인해 바뀌는 것을 알아보도록 하시죠.

 

1. 규제 해제가 되면 바뀌는 것 

 

① 투기과열지구 해제되면

구분	투기과열지구	투기과열지구 해제
주택담보대출 15억 이상	비허용	허용
LTV	9억 이하 40% 9억 초과 60%	9억이하 50% 9억 초과 20%
분양권 전매제한	5년	3년
청약 재당첨 제한	10년	7년

 

투기과열지구에서는 주택담보대출(이하 주담대)에 대한 부담으로 인해서 정말 부자만 주택을 사고파는 시장이 형성됩니다. 이번 투기과열지구 해제로 15억 원 이상의 주택도 주담대가 허용되고, 주택담보대출비율(LTV)이 10% 완화되는 효과가 발생하게 되죠. 9억 원 이하 주택은 50%, 9억 원 초과 주택의 경우 30%로 조정됩니다. 투기과열지구의 경우 거래가 활발하지 못한 이유 중 가장 큰 원인으로 꼽히는 것이 바로 분양권 전매제한인데요. 기존 최대 5년에도 3년으로 줄어들고, 청약 재당첨 기한은 10년에서 7년으로 줄어들게 됩니다.

 

② 조정대상지역 해제되면 

구분	조정대상지역 해제 전	조정대상지역 해제 후
담보인정비율LTV	50%	70%
총부채 상환비율 DTI	50%
기타	양도소득세 중과 장기보유특별공제 배제 부양권전매 시 50% 단일 세율	해제

 

조정대상지역 역시 그동안 규제로 인해서 지역주민들의 큰 불만과 원성을 가져왔습니다. 실제로 조정대상지역에 속해있지만 주택가액이 낮고 매수인의 선호도가 높지 않은 구역임에도 불구하고 규제를 적용받아온 지역이 많습니다. 조정대상지역에서 해제될 시 LTV 규제는 기존 50%에서 70%로 완화되며, 다주택자에게 제한되었던 주담대가 허용되죠. 부동산 경기가 위축되어 거래량이 줄어들면서 소비심리가 얼어붙은 가운데 그동안 시장으로부터 외면받았던 조정대상지역 해제는 지역 주민들에게 큰 희소식이 될 것입니다. 

 

2. 부동산 투기과열지구 해제 9 곳 

 

투기과열지구 해제 9곳

 

말도 많고 탈도 많았던 세종시가 투기지역 해제에 이어 조정대상지역 규제까지 완전히 완화됩니다. 세종시 초기 입주자는 어마어마한 자산 증식을 이루었고, 공무원 특별 분양이라는 전례 없던 투기는 민심의 눈살을 찌푸리기도 했었습니다. 부담스럽게 높아진 집값에 높은 대출금리와 경기 침체까지 덮친 부동산 시장 활성화에 어떠한 긍정적인 영향을 주어야 할 텐데 당장 좋아지진 않더라도 막혀있던 부동산 시장에 활력이 되길 기대해봅니다. LTV와 DTI가 완화된다면 매수자는 내 집 마련에 대한 접근성이 좋아지고, 양도소득세와 중과세율이 사라지면 최근 심각하게 정체된 거래가 활발해질 것으로 기대합니다. 

하지만 서울 전역을 비롯해 과천과, 성남(분당수정) 그리고 하남과 광명은 여전히 투기과열지구 및 조정대상지역으로 2종 규제 지역으로 유지됩니다. 사실 서울에 대한 투기과열이라는 해결을 위해서는 지역균형 발전이 제일 정답인데 우리나라는 여전히 서울 중심의 발전에만 집중하는 모습입니다. 대한민국은 역사상 사람이 많이 모이면 군중의 힘을 가지는데 아무래도 서울에 가장 많은 인구가 모여있으니 투기과열이 발생할 수밖에 없을 것 같습니다. 

 

3. 부동산 조정대상지역 해제 31 곳  

 

기존 투기과열지구였던 곳이 조정대상지역 타이틀도 반납하면서 기존 조정대상지역과 합쳐져 총 31곳이 해제되었습니다. 이중에서도 용인은 경인플랫폼시티에 이어 용인 반도체클러스터 까지 각종 개발사업에 선정되어 있어 용인시민들에게는 매우 반가운 소식이 될 것입니다. 하남과 광명은 투기과열지구로 그대로 남는데 용인이 조정대상지역에서 해제될 것이라고는 예상하지 못했어요.  정부에서는 현재 침체된 부동산 시장 활성화를 위한 방안을 내놓고 있는데 실수요자 주택 구입 애로 해소와 서민·중산층의 주거부담 완화에 집중하고 있는 모습이죠. 

 

구분	내용	시행 시기
실수요자  주택 구입  애로 해소	■ 규제 지역 내 무주택자/1주택자 LTV 50% 일괄 적용 ■ 투기과열지구 내 15억원 초과 주택 대출 LTV 50% 까지 허용	'22.12月
	■ 무순위 청약 시 거주 지역 요건 폐기	'23.01月
서민·중산층 주거부담 완화	■ 서민 주택담보대출 한도 상향     4억원 → 6억원 (LTV 최대 70%)	'22.12月
	■ 임차보증금 반환 대출 보증 한도 상향     1억원 → 2억원	'22.상반기
주택 공급 위축 방지	■ 공공택시 매각 시 사전 청약 의무 폐지	'22.11月
	■ 미분양 5조원 PF 대출 보증 상품 신설	'23.02月

 

주담대 금리가 연 8%에 달하고 있고 LTV가 완화되더라도 DSR 규제가 남아 있어 서민들에게는 대출이 쉽지 않은 상황입니다. 현재 부동산 값이 고점이라는 심리가 가득 차 있기 때문에 단기간에 부동산 경기가 쉽게 회복되진 않을 것 같아요. 하지만 제 시각에서 마음에 들지 않는 점은 이번에 규제가 풀리게 되면서 다주택자의 종합부동산세 세율이 대폭 낮아지고, 보유기간에 따라 세금도 감면받는다는 점. 내 집 마련을 위한 서민들의 주택 시장 활성화보다는 원래 가진 것이 많은 사람들의 리그가 다시금 돌아오지 않을까 걱정입니다.