상생임대인 인정 요건과 양도소득세 면제 혜택

상생임대인이란 전월세 재계약 시 임대료를 5% 이내로 산정하는 임대인을 선정하는 것으로 해당 임대인에게 정책적인 혜택을 제공함으로써 부동산 가격 상승을 억제하기 위한 제도입니다. 

 

상생임대인 인정요건과 혜택

 

임대인이 임차인에게 계약 만료 후 임대료를 올릴 수 있는 제한을 5%로 둠으로써 임대료 상승에 대한 부담을 줄이고, 부동산 가격 상승을 억제하고 있는데요. 보통 2년 계약에 2년 연장이 가능하니 2 + 2 계약이라고 불리기도 합니다. 임대인과 임차인과의 사이의 계약이 유지되는 기간은 4년이며, 임대인은 4년 뒤 임대료를 올려 받을 수 있는 권리가 생깁니다. 

정부에서는 부동산 시장 정상화 및 폭등 억제를 위해서 전월세 가격을 5% 이내의 폭으로 올리는 임대인을 대상으로 상생임대인이라는 명칭을 부여하고 이들에게 몇 가지 혜택을 부여하고 있는데요. 여기에 지금 현재의 상황을 고려하면 조금 재미있는 내용이 있습니다. 4년 전 전국적으로 집값이 폭등하고, 전세 / 월세 등 임대료 비용이 엄청나게 올랐는데 현재는 부동산 가격이 떨어지고 있어서 전월세 임대료도 하락하는 추세이죠. 그렇다면 현재 가격이 떨어진 시세에 맞춰 계약을 하게 되면 거의 모든 임대인이 상생임대인이 될 것이라는 예측인데 법이 개정되지 않는 한 사실상 가능한 이야기이긴 합니다. 

 

1. 상생임대인 인정 요건 

상생임대인이 되려면 몇 가지 요구 사항을 만족시켜야 합니다. 첫 번째. 향후 1주택자로 전환할 계획이 있는 다주택자. 두 번째. 주택 가격 제한 없음. 세 번째. 양도세 비과세를 위한 2년 거주 요건 면제. 네 번째. 장기보유특별공제를 위한 2년 거주요건 면제입니다. 여기서 향후 1주택자로 전환할 계획이라는 것은 2주택 이상을 보유한 임대인에 한해서 실거주 중인 주택을 제외한 나머지 주택을 매도할 때 양도소득세를 면제해준다는 조건이죠. 1주택 이상의 다주택자에게 있어서 양도세는 가장 큰 규모의 세금입니다. 상생임대인의 요건을 갖추고자 하는 이유는 바로 이 양도세 때문이라고 해도 과언이 아닙니다. 

 

상생임대인 개념과 인정 요건

 

최근 부동산 가격 급락에 전세가도 덩달아 하락하고 있으니 임대인은 자연스럽게 상생임대인으로 편입되는 현상이 발생할 텐데 정부에서는 이에 대한 제도 개편을 어떻게 할지 궁금해지는 부분이기도 해요. 상생임대인으로 선정되기 위한 조건은 2021년 12월 20일 이후의 계약을 기준으로 하며 직전 계약 대비 인상률이 5% 이내를 충족해야 합니다. 여기서 직전 계약이라는 조건이 제시되는 것은 신축 건물에 전세를 주는 임대인은 해당 조건에 배제하기 위함입니다. 그리고 기존 계약자가 계약 기간 2년을 채우지 못하고 집을 비울 경우에도 상생임대인의 조건에 부합하지 않습니다. 반드시 기존 계약자가 2년 이상의 계약을 채워야만 성립한다는 것 체크하시기 바랍니다. 

 

2. 상생임대인 양도소득세 면제 혜택 

해당 정책에서 주어지는 가장 큰 혜택은 바로 양도소득세 비과세 조건인데 임대인이 실거주 2년이라는 요건을 채우지 않더라도 주어지는 혜택이라는 점에서 매우 유리한 인센티브라고 할 수 있습니다. 이게 어떤 의미를 가지냐면, 실제 2주택을 보유하고 있으며 한집은 임대를 주고 있습니다. 임대를 통해 소득이 발생하고 있는 집에서 2년간 실거주를 하지 않아도 이 집을 매도할 땐 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 임대사업자라면 이점이 가장 큰 혜택인 점이죠. 1세대 1주택이라 하더라도 실거래가 12억 원 이상에 대해서는 2년간 실거주를 하지 않을 경우에는 초과분에 대한 세금이 부과되는데 다주택자가 상생임대인이 된다면 실거주하지 않은 주택 매매에 비과세를 적용해준다는 것은 매우 매력적인 혜택입니다. 

 

상생 임대차계약 의무임대기간 인정, 불인정 사례

 

상생임대인 제도는 2021년 12월 20일 이후의 계약 기준으로 하며 2024년 12월 31일까지 임대차 계약을 체결하는 임대인에 한해서 제공되는 한시적 제도로 임대인의 입장에서는 상당히 유리한 제도라고 할 수 있습니다. 사실 이제도를 2024년까지라고 기간을 지정해놓은 것은 정부의 예측이 실피했다고 볼 수도 있는 셈이죠.  앞서 말씀드린 바와 같이 현재 전국적으로 시세가 하락 중이기 때문에 현재 시점을 기준으로 하는 새로운 계약은 상생임대인이 될 수 있는 조건이 됩니다. 새로운 임차인 또는 기존의 임차인과의 계약 갱신 계획이 해당 일정 내에 있다면 상생임대인 제도를 적극 활용 후 매도 시 양도세 면제가 가능하다는 점 반드시 확인하시기 바랍니다.