부동산 매매계약 서류 체크 리스트 및 주의 사항

부동산 매매 계약과 잔금 입금 시 챙겨야 할 서류와 주의 사항을 꼼꼼히 숙지하고 있어야 올바른 계약에 임할 수 있습니다. 

부동산 계약서류 체크리스트 및 주의 사항

 

부동산을 매매한다는 것은 일반 서민들에게는 삶을 살면서 겪는 가장 큰 거래입니다. 타고난 부자이거나 시류의 흐름 속에서 본인이 일구어낸 부자가 아닌 이상 살면서 부동산 매매를 해볼 일이 크게 없고, 부동산 업에 종사하고 있지 않는 이상 익숙해질 수 없는 영역이기 때문인데요. 부동산 매매를 할 때 주의해야 할 사항들이 너무 많기 때문에 철저한 준비를 해야 하죠.  부동산 중개업자가 옆에서 도와주기는 하지만 이를 모두 믿을 수는 없습니다. 혹시 모를 사태에 대비하기 위해 철저한 준비와 검증을 하는 것은 개인의 몫이기 때문입니다. 

 

수억 원, 수십억 원을 주고받는 일인 만큼 계약자 본인이 스스로 면밀히 챙겨 보고, 절차에 따라서 빠진 서류는 없는지에 대해 따지고, 후회 없을 만큼 검증하는 것이 요구되는 것이 부동산 매매입니다. 살면서 몇 번 겪어 볼일 없는 이벤트인 만큼 뒤돌아 보았을 때 즐거웠고, 훌륭히 해냈다는 기억으로 남는 것이 더 좋겠죠? 그래서 이번 포스팅에서는 내 집 마련이 처음인 사람들을 위해서 부동산 매매 서류 체크 리스트를 준비해보았습니다. 

 

1. 계약에 필요한 서류 리스트  

 

부동산을 매매할 때는 매물 검색 - 계약 - 잔금 - 입주의 순으로 이루어집니다. 이 과정에서 준비해야 할 서류들이 있는데 매수인과 매도인간의 계약이고, 부동산 중개인은 이 사이에서 연결고리 역할과 함께 계약을 공인해주는 업무를 하죠. 그래서 공인중개사라고 부릅니다. 하지만 최근에는 부동산 가액이 워낙 많이 상승하면서 부동산 중개인이 중간에서 이익을 취하는 커미션이 너무 높은 것 같긴 해요. 

 

부동산 계약에 필요한 준비물

 

부동산 계약을 위해서는 매수인은 신분증과 도장이 필요합니다. 이 계약 과정에서 도장은 꼭 인감도장일 필요는 없어요. 그렇다고 꼭 도장일 필요도 없습니다. 서명만으로도 가능하지만 우리나라에서는 통상 계약과정에서 도장을 요구하고 중시하는 문화가 있긴 합니다. 매도인 역시 신분증과 도장이 필요하지만 하나의 서류를 더 준비해야 합니다. 임대차계약서 원본이 필요하죠. 이 임대차 계약서는 해당 매물에 대해서 매도인이 임대를 주고 있는 집이라면 반드시 확인해야 할 부분으로 매수인이 지급해야 할 매매비용은 이 임대차 계약서에 기재된 보증금은 제외되기 때문입니다. 

 

즉 10억 원의 매매를 할 시 매도인이 임대차 계약을 하고 있고, 여기에 해당되는 전세금 또는 보증금이 3억 원이라면 매수인이 매도인에게 지급해야 할 금액은 7억 원이라는 이야기입니다. 임대차 계약이 존재하는 상황에서 해당 매물 가액을 그대로 지급하게 된다면 매수인은 보증금만큼의 금액을 더 주고 매수하는 형국이기 때문에 반드시 확인하고 인지해야 할 부분이죠. 그 외 계약서는 부동산에서 중개업자가 준비해주기 때문에 매수인은 신분증과 도장만 들고 미리 숙지한 부분에 대한 검증만 진행하면 됩니다. 

 

2. 잔금 치를 때 필요한 서류 리스트 

 

잔금을 치루어야 매수인의 소유가 됩니다. 잔금을 치를 때가 제일 긴장되는 순간이긴 한데 저도 이제 곧 내 집이 생긴다는 부푼 기대와 함께 내 계좌에서 일생일대의 가장 큰돈이 빠져나가는 말로 표현하지 못할 허전함도 함께 느끼는 시간이기도 합니다. 잔금을 치를 때는 보통 공인 법무사를 대동 하서 진행하는 것이 맞습니다. 공인 중개사와 함께 공인 법무사까지 함께한 자리에서 매도인이 준비해온 서류를 검증받아 진행하는 것이죠. 공인 법무사는 본인의 법적인 지식과 로직에 맞춰 서류를 검증하고 이에 대한 증명을 합니다. 법무사에게도 비용을 지급하고 진행하는 절차로 향후 잘못된 서류이거나 조작된 서류일 경우 법무사가 일부분 책임을 져야 합니다. 

 

부동산 매매 잔금 치를 때 필요한 서류

 

우선 매수인이 준비해 가야 할 서류는 5가지입니다. ①신분증 ②인감도장 ③주민등록등본 ④주민등록 초본 ⑤가족관계 증명서입니다. 주민등록등본과 초본에는 주민등록번호가 뒷자리까지 표시되도록 출력해야 하고, 현재 거주 중인 주소지의 주소가 기재되어 있는 것을 원칙으로 합니다. 가족관계증명서의 경우 가족 전세대가 보유한 주택수를 산정하기 위해 필요한 부분입니다. 이는 보유주택수별 취득세가 달라지기 때문에 법무사가 취득세를 대납할 때 참고하는 서류입니다. 

 

매도인에게는 다음과 같은 서류를 요구해야 합니다. ①신분증 ②인감도장 ③부동산 매매용 인감증명서 ④주민등록등본초본 ⑤등기권리증 ⑥매매계약서 원본 ⑦아파트 관리비 납입 영수증입니다.  부동산 매매용 인감증명서는 주민센터에서 발급 가능하고 용도는 '부동산 매도용'으로 출력해야 하죠. 그리고 집문서를 양도할 차례인데요. 우리가 흔히 집문서라고 하는 것은 '등기권리증'입니다. 아파트 관리비 납입 영수증은 당장 받을 필요는 없고, 매도인이 집을 비울 때 납입 영수증을 받으면 됩니다. 아파트라면 관리사무소에 가면 해당 날짜의 관리비를 정산해줍니다. 매수인은 매도인에게 해당 날짜까지의 관리비를 받고, 다음 달에 청구되는 관리비를 매수자가 납부하면 됩니다. 

 

3. 부동산 매매 시 주의해야 할 사항들 

 

일반적으로 알려진 흔한 주의 사항보다는 저의 경험담을 위주로 정말 주의해야 할 상황을 풀어드려 볼까 합니다. 저는 아파트 매매할 때 다소 황당한 경험을 겪었고, 일반적이지 않은 상황에 다소 당황했었습니다. 세상에 참 이기적이고 이상한 사람 많으니 저의 경험담을 참고하시고 괜히 싸우지 마시고 슬기롭게 해결하시길 바랍니다. 

 

첫 번째 경험담. 잔금 중 약 5억 원을 현금으로 가져다 달라는 요구를 받았었습니다. 부동산에서 공인중개사와 공인 법무사를 대동해서 진행하는 계약이고, 계약서에 현금으로 전달했음을 명시하면 기록상으로는 문제없겠지만 현금으로 무려 5억 원을 인출해서 가져다 달라는 요구가 매우 불쾌했습니다. 매도자가 자식에게 전산상 기록을 남기지 않은 채 자식에게 증여하려는 목적으로 추정되었는데 그 많은 현금을 저에게 인출해오라고 하는 것이 상당히 언짢았기 때문에 저는 이렇게 제시했습니다. "저는 분실 또는 도난의 위험을 무릅쓰고, 매도인의 심부름을 하는 것이니 5억 원의 현금 인출에 대한 심부름 값으로 10%의 수수료를 요구한다." 매도인은 말도 안 되는 요구라고 했고, 저 역시 매도인의 불법행위에 동참하기 싫으니 거기에 대한 위자료 명목의 심부름값 수수료가 필요하다고 했죠. 계약을 파기하고 싶으면 계약금의 두배를 뱉어내고 파기하시던가!

 

민법 제580조 매도인의 하자담보 책임

 

두 번째 경험담. 매도인이 거주하고 있는 집을 실물로 확인하였고 매도인은 암묵적인 보증을 하는 셈입니다. 본인이 부동산 매매가에 대한 적정 가격을 제시하고 거래에 임하였고, 사전에 매수인에게 고지하지 않은 매물 하자에 대해 모든 책임을 져야 합니다. 이건 '민법 제580조 매도인의 하자담보책임'에 명기되어 있습니다. 제 경우에는 인테리어 리모델링을 위해 벽지를 뜯어내니 곰팡이가 여럿 발견되었고, 살균과 방수 공사가 필요한 상황이었습니다. 주로 화장실 옆방의 벽에서 곰팡이가 발견되었고, 이에 대한 화장실 방수공사는 매도인에게 청구할 수 있는 권리가 있습니다. 

 

매도인은 처음엔 하자담보책임을 회피하려 하였고, 이후에는 비용을 깎으려 들더군요. 그래서 저는 '몇억씩 하는 집값은 십원도 안 깎아주는 사람이 어떻게 겨우 500만 원에 대해 하자보수 청구 금액을 깎으려 드는가?'라고 하였고, 비용을 보내주지 않으면 내일 당장 내용증명 보내고 법적으로 청구받을 것이며, 이에 발생되는 비용과 시간적 손실, 심리적 손해까지 추가로 청구하겠다고 성실하게 공지하였습니다. 곰팡이 제거 및 살균 그리고 욕실 방수공사 비용까지 십 원짜리 하나까지 정확하게 입금받았습니다. 

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내집 마련의 꿈

 

부동산 매매는 인생에 몇 번 없는 아주 큰돈이 오고 가는 이벤트입니다. 누락되는 서류가 발생하면 이로 말미암아 경제적 손실이나 돌이키기 힘든 손해가 발생할 수도 있으니 반드시 부동산 매매 서류를 꼼꼼히 잘 챙기고 잔금을 치를 때 역시 이에 대한 철저한 점검을 하시기 바랍니다. 그리고 꼭 공인중개사와 공인 법무사를 통해서 법적인 부분과 손해배상 청구 방법까지 숙지해두는 합리적인 매매를 하도록 합시다.