전월세신고제 신고방법과 과태료. 계도기간은 24년 5월까지

임대차 3법은 첫 번째. 계약갱신청구권, 두 번째 전월세상한제, 세 번째 전월세신고제입니다. 이 중에서 세 번째인 전월세신고제는 아직까지 시행되지 않고 있지만 계도 기간을 거쳐 의무신고제를 도입할 예정인데요. 전월세 신고제는 계도기간이 1년 연장되어 2024년 6월 1일부터 시행될 계획입니다. 

 

전월세신고제 계도기간과 미신고 과태료

 

전월세신고제는 임대인과 임차인 간의 부정한 계약 관계를 방지하고, 임대인과 임차인의 권익을 지키기 위해 올바른 계약을 유도하기 위한 제도입니다. 전세 또는 월세 계약 시 해당 계약 내용을 관할 지역 시청 등에 신고하도록 하는 제도로 미신고 및 거짓 신고 시 과태료를 부과하도록 하여 임대차 계약에 대한 합법적인 관리를 하기 위함에 목적을 두고 있습니다. 

 

1. 임대차 3법 

전월세신고제에 대한 이해를 위해서는 임대차 3법에 대한 숙지가 먼저 필요합니다. 임대차 3법은 2020년 7월에 발효되었고, 문재인 정부에서 부동산의 안정을 도모하기 위해서 마련한 법안입니다. 

 

첫 번째. 계약갱신청구권

계약갱신청구권은 기존에 관행처럼 이어오던 2년의 계약에 새로운 계약 2년을 갱신할 수 있는 권리를 임차인에게 법적으로 보장하는 것입니다. 새로운 계약을 갱신해 추가 2년의 계약을 보장함으로써 도합 4년의 거주가 가능하도록 하는 것이죠. 가파르게 오르는 부동산 가격 상승 때문에 2년 후 보증금을 올려 받고자 하는 임대인의 요구로 인해서 임차인이 원하지 않은 퇴거를 하지 않기 위해서 보증금 상승 없이 2년을 더 연장할 수 있는 법안입니다. 

 

임대차 3법 주요 내용

 

두 번째. 전월세상한제

전월세상한제는 전세 및 월세 계약 갱신 시 보증금 및 월세 상한을 5% 이내로 제한하는 것입니다. 이는 계약갱신청구권과 묶어서 새로운 계약 시 상승은 4년에 한 번 가능하도록 하는 것이죠. 계약갱신청구권과 전월세상한제 덕분에 2년에 한 번씩 계약을 갱신하면서 임대료가 상승하는 것을 방지하도록 하는 것입니다. 나름대로 강력한 구속력을 가지도록 하는 계약갱신청구권과 전월세상한제이죠. 

 

세 번째. 전월세신고제 

전월세신고제는 전세 및 월세 계약이 발생했을 때 30일 이내에 신고하는 것을 골자로 하고 있습니다. 앞선 두 제도는 이미 시행 중이지만 전월세신고제는 아직까지 계도기간을 가지며 정식으로 시행되고 있지는 않습니다. 보증금 6천만 원 이상, 월세 30만 원을 초과할 시 해당 계약 내용을 지자체에 신고하도록 강제하는 제도로 이를 어길 경우 최대 100만 원의 과태료를 부과합니다. 

 

최근 전세사기, 깡통전세 등에 대한 이슈가 아주 난리입니다. 이 때문에 전월세신고제는 어쩌면 오히려 필요한 부분이 아닐까 싶습니다. 전월세신고제를 통해 부정한 임대인을 미리 파악할 수 있다고 보기 때문이죠. 임대인이 보증금을 돌려주지 못한다면 임차인이 해당 부동산의 소유권에 대한 우선순위를 부여한다던가 임대인이 피해를 받지 않도록 하는 실질적인 법적인 안전장치가 필요하지 않을까 싶어요. 

 

2. 전월세신고제 1년 연장 

전월세신고제는 결국 2023년에도 시행되지 못합니다. 2024년 6월부터 시행되는 것으로 계도기간은 또다시 연장했는데요. 국토교통부에서는 아직까지는 해당 제도의 정착을 위한 준비가 덜되었다고 판단하는 것 같아요. 주택 임대차 신고제는 임대차시장의 실거래 정보를 투명하게 제공하여 임차인의 권리를 보호하기 위한 제도인데 국민부담 완화, 행정여건을 감안해 2년간 과태료를 부과하지 않는 계도기간을 운영합니다. 즉 아직까지는 계도기간이므로 전월세신고제를 이행하지 않아도 과태료를 부과하진 않지만 신고를 성실하게 하라는 것입니다. 

 

전월세신고제의 목적은 뚜렷합니다. 최근 이슈가 되고 있는 전세사기로 인한 피해가 심각해요. 이에 대응하기 위해 전세사기 조사와 전월세 시장 동향을 정부에서 직접 실거래가 공개를 통해 파악하겠다는 것입니다. 사실 세입자 입장에서는 정보를 직관적으로 비교하는 것도 어려웠지만 전월세신고제가 시행된다면 정보격차 완화에도 도움이 될 것으로 바라보고 있는 것이죠. 전월세신고제가 1년 연장되고 과태료 부과대상은 아니지만 신고에 대한 의무는 여전합니다. 계약일로부터 30일 이내에 반드시 신고하는 성실한 국민이 되길 바랍니다. 

 

3. 전월세 계약 신고 방법 

부동산 전월세 계약서

 

전세 또는 월세 계약이 성립되었다면 30일 이내에 반드시 신고해야 하는 것이 전월세신고제입니다. 신고는 둘 다 할 필요는 없고, 임대인 또는 임차인 중 1인이 임대차계약서를 제출하여 단독 신고하면 됩니다. 일반적으로 세입자로 들어오는 임차인은 전입신고를 하기 때문에 전입신고를 할 경우 전월세 신고를 한 것으로 간주되기 때문에 전월세신고제에서 계약에 대한 신고는 세입자가 하는 것이 일반적입니다. 

 

공인중개사나 위임받은 사람도 대리신고가 가능합니다. 제 생각에는 공인중개사는 임대인과 임차인 사이에서 부동산을 중개하고, 계약도 진행해 주기 때문에 전월세 계약신고도 공인중개사가 대리해서 진행하고, 임대인과 임차인에게 해당 증명서류를 전해주는 것이 좋은 것 같아요. 돈 받고 일하는 공인중개사니까 시작부터 마무리까지 확실하게 업무를 대리해 주는 것이 경제적 대가를 받고 중개업무를 하는 대리인의 의무가 아닐까 싶어요.