오피스텔 취득세와 장단점. 다주택자 중과세율 까지

오피스텔이라고 하면 도심 속 생활공간을 보유한 사무용 건축물이라는 인식이 있지만 주거에 최적화된 오피스텔은 아파트와 분간하기가 어려울 정도로 주거에 적합합니다. 오피스텔은 용도구분이 업무용 또는 주거용 두 가지로 나뉘는데 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우 '주택'으로 구분되어 세금에 대한 분류가 달라지게 되죠. 
 

오피스텔 취득세 장단점

 
저도 오피스텔에 거주합니다. 하지만 대부분의 지역민들은 저희 집인 아파트라고 알고 있어요. 세대수가 1,000세대가 넘어가고, 공급 면적도 최소 40평대부터 최대 120평까지로 구성된 저희 집은 대형 상가를 포함하는 주상복합이기에 인프라가 좋아 거주 만족도가 높은 편이죠. 엘리베이터를 타고 내리면 2분 만에 스타벅스와 올리브영을 만날 수 있는 스세권, 올세권이기도 합니다. 식당가도 끼고 있는 대형 상권을 보유한 오피스텔은 선호도가 높아 아파트에서 느낄 수 없는 뛰어난 편의성을 제공하죠. 
 
이번 포스팅에서는 오피스텔을 매입할 때 발생하는 취득세와 주거용으로 신고하고, 타 주택을 추가로 매입할 때 발생하는 중과세율과 오피스텔의 장단점에 대해서 알아볼까 하는데요. 주거 용도로 신고된 오피스텔은 살 때는 비주택이고, 팔 때는 주택이라서 세금에 관련해서 상당히 불만이 생기는 건축물이기도 합니다. 하지만 주상복합으로 만들어진 오피스텔은 생활권 내에 상권이 좋아서 저처럼 높은 취득세를 내고서라도 한번 살아보면 참 좋다고 느끼기도 합니다. 

 

1. 오피스텔 취득세와 양도세 

취득세와 중과세율

 
앞서 말씀드린 바와 같이 오피스텔은 살 때는 업무용 부동산으로 주택보다 높은 세금을 냅니다. 그런데 팔 때는 주택으로 분류되어 다주택자의 경우에는 양도세가 중과되어 또다시 상대적으로 높은 세금을 내게 되죠. 세금은 더 많이 내면서 거주용 주택으로 매입하면서도 정부에서 주는 혜택은 전혀 받을 수 없는 것이 오피스텔이기도 합니다. 그 이유는 오피스텔은 주택법이 아닌 건축법을 적용받기 때문입니다. 그런데 주거용으로 전입신고를 하게 되면 주택으로 간주되어 종합부동산세와 보유세를 부과하는 아주 독특한 구조를 가지고 있죠. 
 

1) 아파트vs오피스텔 취득세 

아파트의 경우 취득세는 1~3%입니다 여기에 농특세와 지방세를 포함하면 1.1~3.5%대이죠. 반면 오피스텔은 무려 4%의 취득세를 부과합니다. 농특세와 지방세를 합하게 되면 4.6%의 세금이 부과되는 셈이죠. 오피스텔을 5억원에 매입했다면 취득세 2,300만원을 납입해야 합니다. 같은 가격의 아파트라면 650만원에 불과한데 상대적으로 오피스텔의 취득세가 상당히 높습니다. 
 

2) 아파트vs오피스텔 양도세 

오피스텔은 매도할 때도 주의해야 합니다. 양도세가 발생하기 때문인데 주거용으로 사용하는 오피스텔의 경우에는 양도세 중과가 적용됩니다. 철수가 아파트(주택)와 오피스텔을 보유하고 있고, 오피스텔이 주거용으로 사용하고 있을 경우에 철수는 1주택이 아닌 2주택으로 간주되어 1세대 1 주택 비과세가 적용되지 않으므로 양도세 중과 대상에 해당됩니다. 
 
만약 오피스텔을 거주용이 아닌 업무용으로 사용하고 있다면 전혀 문제가 안됩니다. 본인이 거주하거나 임대주택으로 등록했거나 실제 해당 오피스텔의 용도가 주거용이라면 무조건 주택으로 보고 양도세가 부과됩니다. 임대인 입장에서 다소 억울한 상황이 발생할 수도 있습니다. 임대인은 임차인과의 계약 시 업무용으로 월세 계약을 했지만 임차인이 주거용으로 신고해 사용한 경우가 바로 임대인이 억울한 경우인데요. 이 경우 과실 여부는 사실상 임차인에게 있지만 국세청에서는 '실질과세 원칙'을 적용해 해당 오피스텔로 주택으로 간주해 과세합니다. 반드시 임차인의 신고 내역이 업무용인지 주거용인지에 대해 임대인도 확인절차가 필요한 부분입니다. 

 

2. 주거용이라면 주택수 포함 

지역과 주택수에 따른 취득세율

 

1) 오피스텔 10채 매입 시 

오피스텔은 1채를 매입하든 10채를 매입하든 심지어 100채를 취득해도 용도와 무관하게 취득세는 4%입니다. 지방교육세 0.4% + 농어촌특별세 0.2%가 추가되어 총 4.6%의 취득세를 내게 되는 셈입니다. 주택을 여러 채 보유하고 있는 다주택자의 경우 중과세율이 부과되지만 오피스텔만 매입한다면 몇 채를 보유하더라도 취득세는 동일하게 적용되죠. 
 

2) 오피스텔 보유자가 주택 매입 시 

오피스텔만 여러 채 매입한다면 취득세는 동일하지만 오피스텔을 1채 이상 보유한 채로 일반 주택을 매입한다면 취득세는 달라집니다. 예를 들어 조정대상지역에 위치한 주택을 매입하는 사람이 오피스텔을 이미 보유하고 있다면 2 주택자로 간주되고 기본세율인 1~3%를 넘어선 8%의 중과세율이 적용됩니다. 
 
오피스텔 1채에 일반 주택을 1채 보유하고 있는 상황에서 조정대상지역에 있는 주택을 1채 매 매입하게 된다면 2 주택자가 아닌 3 주택자로 간주됩니다. 이 경우에는 3 주택자가 되어 중과세율은 12%로 훌쩍 상승하게 됩니다. 이러한 상황은 2020년부터 오피스텔을 주택 수에 포함하면서 발생한 것인데요. 시가표준 1억 원 이하의 오피스텔의 경우에는 주거용으로 사용해도 취득세 중과 주택수에는 포함되지 않는다는 규정이 있긴 한데 이런 오피스텔의 경우에는 오히려 세금을 더 물려야 하는 것이 맞지 않나 싶어요. 1억 원 이하는 대부분 임대사업자들이 보유한 오피스텔이기 때문이죠. 
 
한번 계산해 볼까요? 철수는 현재 보유한 아파트(주택)에는 전세를 주고, 2020년 9월에 매입한 오피스텔에 거주하고 있습니다. 철수가 돈을 많이 벌어서 아파트(주택)를 하나 더 매입합니다. 이때 철수는 오피스텔은 주택에 포함되지 않으므로 2 주택이라고 잘못 알고 있었지만 2020년 8월 11일 이후부터 취득하는 오피스텔을 취득세 중과 여부를 따질 때 주택 수에 포함되기 때문에 철수는 3 주택자가 됩니다. 여기에 3번째로 매입한 아파트가 조정대상지역이라면 무려 12%의 취득세를 내야 하는데 오피스텔을 매입할 당시 지출한 취득세의 4배에 해당하는 취득세가 발생한 셈이죠. 3번째 매입한 조정대상 지역의 아파트 시가가 5억 원이라면 취득세가 무려 6천만 원이 되는 것입니다. 
 

3. 오피스텔 분양권은 주택수 미포함 

오피스텔 임대

 
오피스텔도 아파트와 같이 분양을 합니다. 단, 일반 주택으로 분류된 아파트처럼 청약통장을 사용해 추첨하는 방식이 아니라는 점에서 큰 차이를 나타내게 되죠. 특별 공급 같은 것도 없습니다. 순전히 해당 매물을 매입하고자 하는 사람들 간의 순수한 경쟁이 바로 오피스텔 분양입니다. 
 
오피스텔 분양권을 보유한 상태에서 기존에 보유한 주택을 처분할 때 양도세가 중과되는가? 그리고 1세대 1주택 비과세 적용이 가능한가에 대한 궁금증이 대단히 많습니다. 여기서 정답은 상황에 따라서 달라집니다. 오피스텔 분양권은 주택 분양권에 해당되지 않습니다. 즉, 오피스텔 분양권만 가진 상태에서는 업무용으로 사용할 것인지? 주거용으로 사용할 것인지? 정해지지 않았으므로 주택으로 분류되는 주거용 여부가 확정되지 않았기 때문입니다. 아파트 1채를 보유하고 있으며, 오피스텔 분양권을 보유했다면 1주택자에 해당됩니다. 그리고 보유하고 있는 주택 1채를 2년 이상 보유했다면 양도 시 1세대 1주택 비과세 역시 적용이 가능합니다. 

 

4. 오피스텔 장점과 단점 

1) 장점 

오피스텔은 장점과 단점이 뚜렷합니다. 오피스텔의 장점을 열거하자면 우선 소액투자로 매력적인 부동산 상품이라는 점입니다. 오피스텔 하면 떠올리는 것은 혼자 살기 좋은 풀옵션 주거지라는 것인데 소형 오피스텔은 월세 임대료를 받기 위한 투자 상품으로 인기가 높은데요. 아파트처럼 시세차익을 노리는 부동산 투자가 아닌 월세 임대료를 꾸준히 받기 위한 용도로서의 장점이 있죠. 저도 최근 오피스텔을 하나 매입해서 월세 수익을 챙겨볼까 하고 매물을 보러 다니고 있어요. 
 
오피스텔의 두 번째 장점은 역시 생활권입니다. 오피스텔은 대부분 도심 속 교통과 생활권이 우수한 곳에 자리 잡고 있습니다. 이유는 주택으로 승인받기 어려운 위치에는 오피스텔로 승인을 받아낼 수 있기 때문인데요. 덕분에 오피스텔이 위치한 주변에는 근거리에 거의 모든 것을 갖추고 있다고 표현할 수 있을 정도로 생활권이 우수한 곳들이 많습니다. 심지어 대형 오피스텔 (50평 ~ 100평대)의 경우에는 주상복합으로 지어져 엘리베이터만 타고 내려가면 바로 대형 상가를 포함하는 경우가 있죠. 이런 오피스텔은 거주 만족도가 정말 높아서 세를 주기보다는 집주인들이 거주하는 세대가 더 많습니다. 
 

2) 단점 

역사적으로 돌아볼 때 80년대부터 아파트는 지속적으로 자산으로써의 가치가 상승되어 왔습니다. 다만 오피스텔은 아파트만큼의 가격이 상승하지 않는 것이 가장 큰 단점이라고 할 수 있죠. 아파트보다 높은 취득세와 양도세 때문에 거래가 활발하지 않아 시세차익을 위한 투자 목적을 생각한다면 대부분의 오피스텔은 매력이 없습니다. 
 
그래도 오피스텔로 승인받아 분양된 건축물 중에서도 주거에 포커스를 맞추고 지어진 오피스텔은 좋습니다. 오피스텔이라고 하면 사무실로 사용하거나 1인 가구가 사는 소형 오피스텔을 떠올리지만 50평, 70평에 100평 이상의 오피스텔도 있기 때문이죠. 이런 대형 오피스텔 역시 시세 변동이 잘 없는 이유가 있습니다. 거주자들의 만족도가 높아서 매매가 활발하지 않습니다. 도심 속 역세권에 위치하고 상권이 좋아 오피스텔로 승인받아 지어졌지만 아파트와 생활권이 동일하기 때문이죠.