아파트 분양권 양도소득세와 양도세율에 따른 필요경비

아파트 분양권 양도소득세는 양도세율에 따라 필요경비가 정해지며, 분양권은 취득 당시 주택 수에 포함되어 취득 시점이 취득세 부과의 기준이 됩니다. 

 

아파트 분양권 양도소득세

 

아파트 청양을 신청해 당첨되면 해당 아파트가 준공 완료가 되면 입주할 수 있는 권리를 바로 분양권이라고 합니다. 실제 현물인 아파트를 사고파는 거래가 아닌 분양권을 매매하는 행위에 대해서는 저는 상당히 회의적인데요. 아파트 입주 권리를 판매하는 행위는 그저 앉아서 돈 내고 돈 먹기처럼 보이기 때문이죠. 

 

실제 전매제한이 없는 지역에서는 이 아파트 분양권 매매가 흔하게 이루어지고 있고, 실제 거주 의향이 없음에도 불구하고 청약을 신청해 당첨된 후 이 분양권에 프리미엄을 더해 차액을 남기고가 하는 목적으로 청약을 하는 분들이 많습니다. 어떻게 보면 나라에서 허락하는 도박인셈이죠. 

 

1. 아파트 분양권 

1) 아파트 분양권 취득세 

아파트 분양권을 취득하게 되면 취득 당시의 주택수에 포함됩니다. 건물 완공과 관계없이 취득 시점이 취득세 부과의 기준이 되죠. 기존에 주택을 2개 보유하고 있는 2주택자가 신규 분양권을 취득했고, 먼저 취득한 2주택을 매도 후 새로 분양받은 아파트에 입주하고자 합니다. 하지만 분양권 취득 시점을 기준으로 3주택자였기 때문에 해당 시점을 기준으로 3주택자로 간주해 취득세 중과를 적용받죠. 

 

해당 시점은 2020년 8월 12일 이후에 취득한 것으로 기준으로 하고 있는데 개정된 법 조항에서는 기존 1주택 상태에서 분양권을 취득하게 되면 2주택자로 간주하게 되는 셈인데요. 만약 실주거의 목적이 아닌 분양권 전매를 통한 차익을 실현하고자 하는 것이라면 분양권을 팔아야 합니다. 

 

아파트 분양권 취득세

 

2) 분양권 양도소득세 

분양권을 양도하게 되면 양도소득세가 발생합니다. 분양권 양도세 세율은 보유기간에 따라서 세율이 달라지는데 분양권 취득으로 인해 2주택 이상의 다주택자가 된다면 양도세 세율과 양도에 따른 차액에 대해서 꼼꼼히 따져보아야 하죠. 

 

분양권 양도세 세율은 보유기간 1년 미만이라면 77%, 1년 이상의 경우는 66%가 적용됩니다. 생각보다 상당히 높은 금액인데요. 이 높은 세율에 대한 불만을 종식시키기 위해서 정부에서는 일시적 2주택자라는 특별한 상황에 대해서는 예외 조항을 두고 있습니다. 예를 들어 1주택자가 분양권을 취득하는 경우 2주택자가 되는데 새 주택의 취득일로부터 3년 내에 기존 주택을 처분하게 될 경우 취득세와 양도세를 모두 1주택자로 간주하는 것이 바로 일시적 2주택자입니다. 

 

2. 분양권 양도세 

1) 분양권 양도세율 

분양권 양도세율

 

청약 신청 후 분양권을 취득하게 되면 아파트 준공 후 입주할 수 있는 권리가 주어집니다. 내 집 마련이라는 서민들의 꿈이지만 누군가는 아파트가 완공되기도 전에 단순히 분양권 전매를 통해 차익을 실현하고자 하며, 누군가는 어떠한 사유로 인해서 분양받은 아파트에 입주를 포기하고 분양권을 팔아야 하는 경우가 발생할 수도 있죠. 

 

정부에서는 이런 경우에 상당히 높은 세율을 매깁니다. 보유기간이 1년이 채 되지 않는 경우에는 최대 부가세 포함 77%의 세율을 적용합니다. 단순히 분양권을 취득하자마자 팔아버리려는 행위를 근절하기 위한 엄중한 조치로 해석할 수 있는데요. 일반 주택을 취득하고 1년이 지난 뒤 구입한 1주택자도 입주권과 마찬가지로 취득일로부터 3년 이내 기존 주택을 처분할 경우 비과세 대상이기 때문에 취득 이후에 3년이 경과했더라도 새 아파트 준공 전 또는 준공 후 3년 이내 기존 주택을 양도하면 비과세를 적용받으므로 참고하시기 바랍니다. 

 

2) 분양권 전매 신고 

아파트 분양권을 전매했다면 응당 신고를 해야겠죠? 해당 분양권이 수익이었든 손실이었든 거래가 일어난 곳에는 세금을 내야 하니까요. 전매를 행한 달로부터 2개월 안에 신고를 해야 하는데 예컨대 2월에 분양권을 매매했다면 4월 말까지는 반드시 분양권 전매를 신고하고 자진 납부를 해야 합니다. 

 

분양권 전매 신고 시 분양권 공급 계약서 및 매매 계약서를 비롯해 부동산 실거래 신고 필증을 유첨해야 하고, 부동산 중개 보수비 영수증과 함께 정부 수입인지 영수증을 준비해야 합니다. 

 

3. 분양권 양도소득세 필요경비 증빙 

취득가액 및 필요경비계산 상세 명세서

 

해당 분야의 전문가가 아니면 참 어렵습니다. 용어도 어렵고, 무엇을 이렇게 복잡하게 만들어 놓았는지 업무를 대행해 주는 업자들이 돈을 더 많이 벌어가는 거 아닌가 싶은데 개인도 상세하게 공부하다 보면 내용을 숙지할 수 있고, 혼자서도 할 수 있습니다. 살면서 몇 번이나 해보겠냐만은 이참에 한번 공부해 보는 것도 나쁘지 않죠. 

 

분양권 전매 시에는 양도소득세와 필요 경비를 신고해야 하는데 해당 서류는 취득가액 및 필요경비계산 상세 명세서를 제출해야 해요. 취득가액은 타인으로부터 매입한 자산을 뜻하는데 매입가액과 함께 취등록세 및 등록비용 그리고 기타 부대비용의 총합을 뜻합니다. 개인으로써 참 애매한 부분이 자기자 제조, 생산, 건설한 자산 항목인데 이는 원재료비와 노무비, 운임, 하역비, 보험료, 수수료, 공과금 등의 합계액을 뜻하고, 가산항목은 취득 시 쟁송비와 매수자 부담의 양도소득세가 포함됩니다.