주택임대사업자의 종합소득세 신고 의무 기준

소득이 있는 곳에 반드시 세금을 내야 한다라는 원칙이 있죠. 종합소득세 신고를 할 때 주택임대사업자는 신고 의무 대상인지를 따져보아야 합니다. 

 

목차 

1. 주택임대소득 과세 대상자

2. 주택수 계산 방법

3. 사업자등록 해야 할까?

주택임대사업자 종소세

 

부동산을 소유하는 것은 모든 국민의 꿈일 것입니다. 자산을 형성하면 가장 가지고 싶은 것이 부동산이고, 본인이 거주하는 주택 외에 추가적인 주택이 있다면 임대를 통해서 월세 수익 또는 전세라는 임대를 통해서 보증금을 받을 수 있기 때문이죠. 

 

하지만 주택을 여러 채 소유하고 있으면 세금을 내야 하고, 주택임대소득이 발생하게 되면 이에 따른 소득세도 납부해야 합니다. 이는 회사에서 월급 받는 것처럼 각종 소득세를 제외하고 받는 수익이 아니기 때문에 종합소득세를 내야 하는데요. 이번 포스팅에서는 주택임대소득의 종합소득세에 대해서 알아보도록 합시다. 

 

1. 주택임대소득 과세 대상자 

주택임대소득 종합소득세

 

종합소득세신고를 할 때는 무조건 적으로 세금을 내는 것은 아닙니다. 세법에서 규정하고 있는 과세 대상자만이 세금을 납부하는데 주택임대사업자라면 보유한 주택의 수 그리고 임대 방식이 월세인지 전세인지에 따라서 과세 대상자로써의 분류가 달라지게 되죠. 

 

월세를 주고 있는 경우 

주택을 보유하고 있고, 임대 방식이 월세이라면 월세 수익이 발생하게 됩니다. 이 경우 주택임대소득 관련 과세 대상자로써 종합소득세 신고 대상은 주택수 두채 이상을 대상으로 합니다. 즉 월세를 받고 있지만 보유한 주택 수가 한채뿐이라면 원칙적으로 종합소득세 신고 대상이 되지 않는다는 의미이죠. 

 

단, 주택이 한채뿐이지만 공시가격 12억 원을 초과(2022년 귀속분 기준)하는 고가의 주택이라면 종합소득세 신고 대상에 포함됩니다. 여기서 의문이 드는 것은 다가구 주택인데요. 주택법상으로 다가구 주택은 단독주택으로 간주됩니다. 다가구 주택 한 채를 갖고 있다면 월세를 받는다고 해도 주택 공시가격이 12억 원 미만이라면 종합소득세 신고 대상에 포함되지 않습니다. 

 

전세로 임대한 경우 

월세는 2채 이상이 종합소득세 과세 대상이지만 전세라면 이야기는 달라집니다. 전세는 매달 발생하는 수익이 아니라 보증금 형태이기 때문인데요. 주택임대소득 이 전세라면 주택 3채 이상이 종합소득세 과세 대상으로 분류됩니다. 여기서 주택 수를 산정할 때는 면적이 40㎡미만이면서 공시가격 2억 원 미만이라면 소형주택으로 분류되어 주택수 판정에서 제외됩니다. 이런 소형 주택은 여러 채를 보유하고 있어도 과세가 되지 않아요. 소형주택이 아닌 주택을 3채 이상 보유하고 있다면 전세 보증금에 대해서 종합소득세 신고를 해야 합니다. 

 

2. 주택수 계산 방법 

소형주택 주택수 산정

 

1번 항목에서 주택임대소득에 있어 월세는 2채 이상, 전세는 3채 이상(소형주택 제외)이라면 종합소득세 신고 대상임을 알 수 있었는데요. 여기서 또 하나 궁금해지는 것은 주택수는 어떻게 산정하는가입니다. 소형주택은 제외된다는 것은 알았는데 개인이 가진 주택수를 의미하는 것인지 세대원 전체의 주택수를 의미하는 것인지 참 법이 어려운데요. 

 

주택임대소득에 있어서 종합소득세 신고는 본인과 배우자의 주택수만 합산하면 됩니다. 자녀 또는 부모님이 보유한 주택은 포함되지 않습니다. 세법에서는 아래와 같이 다르게 분류하고 있기 때문이죠. 

• 종합소득세 : 배우자 합산 
• 종합부동산세 : 본인의 주택만 산정
• 양도소득세 : 세대원 합산 

 

3. 사업자등록 해야 할까?

부동산 임대사업

 

월세로 임대하는 주택수가 2채 이상, 전세로 임대하는 주택수가 3채 이상이라면 주택임대소득 과세 대상자임을 숙지했는데요. 주택임대사업자로 등록을 해야 하는 것일까요? 정답은 사업자 등록을 해야 합니다. 부부합산으로 2채 이상을 월세로 임대하고, 소형주택을 제외한 3채 이상의 전세를 임대하고 있다면 세무서에 사업자 등록을 하는 것은 의무로 규정하고 있습니다. 사업자 등록을 하지 않을 경우에는 임대 수익 금액의 0.2% 해당하는 비용을 가산세로 납부해야 하죠. 

 

주택임대를 통한 수익이 발생한다면 사업자 등록을 하는 것이 유리한 측면이 있습니다. 임대사업자 등록을 하게 되면 주택 취득 시 취득세 감면, 보유하는 동안에도 재산세 감면 혜택이 있고, 양도할 때는 양도소득세에 대한 혜택이 있기 때문에 지출을 줄일 수 있는 유리한 선택을 하는 것이 권장됩니다.