주택청약은 사실상 합법의 틀 안에서 확률 게임을 하는 셈이긴 한데요. 그 확률을 더 높이기 위한 주요한 전략을 바로 청약통장가입기간과 납입 횟수, 무주택기간, 세대원의 수 등입니다. 청약통장을 부모님으로부터 상속받거나 증여받으면 가입기간과 납입 횟수에서 엄청나게 유리한 고지를 점할 수 있죠.
주택청약종합저축은 가입자의 사망 시에만 상속이 가능합니다. 현재 가입 가능한 청약통장은 주택청약종합저축밖에 없지만 청약통장은 종류가 몇 가지 있고, 가입 종류 및 시기에 따라서 상속뿐 아니라 증여가 가능한 청약통장이 있습니다. 현재는 더 이상 가입 못한다는 것이 아쉬운 부분이지만 과거에 만들어둔 통장이 증여가 가능한 범주에 들어간다면 청약 시장에서 유리한 고지를 점할 수 있죠.
부모님께서 자녀에게 청약통장을 증여하게 된다면 오랜 가입기간과 많은 납입 횟수 등이 그대로 자녀에게 증여되고 청약에 당첨될 수 있는 확률이 올라가는 강력한 무기가 됩니다. 아쉽게도 증여가 가능한 통장은 현재는 개설되지 않기 때문에 청약통장은 아이가 어릴 때부터 만들어 주는 것이 좋습니다. 납입기간과 납입 횟수에 대한 경쟁력을 갖추기 위해서는 되도록 빠른 청약통장 개설이 필요한 셈입니다.
1. 청약통장 명의 변경 조건
① 증여 및 상속
청약통장의 종류가 4가지나 된다는 거 모르시는 분들이 많을 텐데요. 2009년 주택청약종합저축이라는 신규상품이 출시되면서 나머지 4가지 상품은 가입 중지가 되었죠. 기존에 보유한 사람들만 사용가능한 청약 상품의 이름은 바로 청약부금 / 청약예금 / 청약저축입니다. 부모님 세대에는 이 통장을 가진 분들이 많을 텐데 상속과 증여의 부분에서 상품별로 조건이 다르기 때문에 잘 따져보아야 합니다.
현재 유일하게 가입이 가능한 주택청약종합저축의 경우에는 명의자가 사망했을 때 상속만 가능하도록 허용합니다. 4가지 청약통장 모두가 상속은 가능하지만 증여에 있어서는 성격을 달리하고 있죠. 청약저축의 경우 상속과 증여가 모두 가능하지만 주택청약종합저축은 상속만 가능한 셈입니다.
청약부금과 청약예금의 경우에는 가입 시점을 기준으로 증여 가능 / 불가능 구분을 하고 있는데요. 2000년 3월 27일을 기점으로 이전 가입자는 청약통장 증여가 가능하고, 이후 가입자는 증여가 불가능하도록 규정하고 있습니다. 증여의 대상자는 가입자의 배우자나 직계비속이 세대주로 변경될 때 통장 증여가 가능한데요. 부모님께서 청약저축이나 2000년 3월 27일 이전의 청약부금 또는 청약예금 통장을 보유하고 있다면 자녀가 세대주가 될 때 (결혼 등) 청약 통장의 명의를 변경해 증여해주는 것이 가능합니다.
청약통장 증여는 상당히 메리트가 있습니다. 이유는 가입 기간에 대한 장점이 있기 때문인데요. 청약저축/청약부금/청약예금 중 증여가 가능한 통장을 부모님께서 보유하고 계신다면 자녀가 세대주가 된 후 이 통장을 증여받을 때 매우 유리한 고지를 선점하게 되죠. 본인이 주택청약종합저축을 만드는 것보다 훨씬 긴 기간의 청약통장가입기간과 납입 횟수를 획득하는 셈입니다. 부모님께서 청약통장에 납입한 세월을 그대로 이어받는 셈이기 때문에 당첨 확률을 높일 수 있는 좋은 전략이 됩니다.
2. 명의 변경 시 주의 사항
① 상속 또는 증여받는 사람은 청약 통장이 없어야 한다.
청약 통장은 1인 1 계좌만 가능합니다. 상속 또는 증여받는 통장의 조건이 더 유리하다면 증여받는 사람 명의의 통장을 해지해야만 명의 변경이 가능하죠. 증여를 받았다고 해서 기존 본인의 통장과 합산되는 것이 아닙니다. 명의이전의 받을 경우 이전받은 통장의 가입기간 / 예치금만 인정된다는 점 반드시 상기해서 확인해보도록 합시다.
② 청약점수 가점도 승계되나?
청약통장 명의변경을 통한 승계로 가점에 대한 궁금증이 많습니다. 부분적인 가점 승계가 이루어진다고 표현하는 것이 합당합니다. 우선 부모님이 오래전 가입해둔 청약통장은 상속이나 증여받는다면 해당 통장의 가입기간과 납입 횟수에 대한 유리한 고지를 점하게 됩니다. 민간 분양에서는 청약 가입기간 만점은 17점이고 1년에 1점씩 획득할 수 있는데 최대 17점을 획득할 수 있습니다. 청약시장에서는 1점, 2점이 소중한데 이는 큰 메리트를 가지고 있는 셈이죠. 납입 횟수 역시 마찬가지입니다.
다만 부모님의 청약통장을 승계받더라도 부양가족수와 무주택기간 등에 대한 청약점수는 해당 가입자를 기준으로 하기 때문에 변동이 없습니다. 부모님이 오랜 기간 무주택이었더라도 부양가족이 많더라도 청약통장을 승계받은 당사자를 기준으로 무주택기간, 부양가족에 대한 점수가 매겨집니다. 하지만 통장 가입기간과 납입 횟수만 해도 엄청나게 유리한 고지를 점한다는 점은 확실히 엄빠찬스라고 해도 과언이 아닙니다.
③ 명의 변경은 동일세대원만 가능
오래된 청약통장이 쓰인 적 없고, 가입기간과 납입 횟수를 유지하고 있다면 보물과도 같습니다. 그렇다고 아무한테나 상속 또는 증여할 수는 없는데요. 가입자가 세대주라면 배우자와 세대원, 직계존비속에게만 승계할 수 있고, 해당 승계받는 사람이 세대주로 변경되는 경우에만 가능합니다.
쉽게 말하면 아버지가 세대주이고 자녀가 세대원인 경우 자녀가 세대주로 바뀌어야만 승계가 가능하죠. 사망에 의한 상속이 아닌 증여의 경우에는 주택청약종합저축은 세대주가 바뀌어도 승계가 불가능하고, 청약저축과 2000년 3월 27일 이전 가입된 청약부금/청약예금일 경우에는 기존 동일 세대원이었던 가족이 세대주로 바뀔 때만 증여가 된다는 점 숙지하시기 바랍니다.
3. 청약통장 재사용 조건
주택청약종합저축은 신규 아파트를 분양받기 위한 통장이며, 이를 통해 분양을 받았다면 이 통장은 더 이상 사용이 불가능합니다. 즉 당첨이 되었고, 해당 공급주택에 대한 계약을 했다면 더 이상 쓸모가 없습니다. 청약통장 재사용에 대해서 관심을 가지는 분들은 다음과 같은 세 가지 유형에 해당하죠. ①당첨 물건이 마음에 들지 않아서 청약 포기, ②대출 등 매입 조건이 맞지 않아 청약 포기, ③부정청약 적발로 인한 당첨 취소 일 것입니다.
실제 계약으로 이어지지 않은 경우에는 청약통장의 재사용이 가능하지만 즉시 사용이 아닌 일정 기간의 유예 기간을 두고 해당 기간이 지난 이후에 청약통장을 다시 사용할 수 있죠. 해선 안 되는 일이지만 영원한 자격 박탈을 할 수는 없는 노릇이기에 부정청약으로 청약시장의 찬물을 끼얹은 사람도 재사용을 할 수 있도록 규정하고 있습니다.
부적격 당첨은 부당 당첨과는 다릅니다. 부적격 당첨이라 함은 청약에 당첨이 되었지만 조건이 맞지 않아서 당첨을 취소한 경우입니다. 해당 경우에는 당첨 취소된 당일로부터 1년 이내에 부활 신청을 해야 하는데 수도권의 경우에는 1년, 비수도권은 6개월이지만 투기과열지구나 청약 과열지구로 분류된 경우에는 1년의 유예기간을 두고 있습니다.
하지만 투기과열지구의 경우에는 재당첨 제한 규정을 두고 있어서 당첨된 동호수나 층수가 마음에 들지 않는 등의 사유로 취소하게 된다면 재당첨 제한을 적용받는데요. 청약통장 부활 신청을 했더라도 투기과열지구의 경우에는 10년, 조정대상지역은 7년이 지나야 재당첨이 가능하기 때문에 매우 신중한 접근이 필요한 부분이기도 합니다.
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